La gestion énergétique d'une copropriété apparaît comme un vrai challenge pour les syndics et les copropriétaires. Devant la hausse constante des coûts de l'énergie, il devient urgent d'adapter les contrats, d'entreprendre des travaux d'efficacité énergétique et d'investir dans des équipements innovants. Il convient donc de prendre connaissance des différentes pistes pour réaliser des économies et pour améliorer le confort ainsi que la valeur de votre copropriété.
La choix du meilleur contrat d'électricité en copropriété
Pour réduire les charges en copropriété, la première initiative consiste à trouver les contrats d'électricité les plus adaptés. Un examen minutieux des offres disponibles sur le marché peut permettre de réaliser quelques économies, particulièrement pour les parties communes qui demeurent souvent une part importante de la consommation électrique.
La comparaison des tarifs EDF et des fournisseurs alternatifs
Le marché de l'électricité a pris de l'ampleur ces dernières années, apportant aux copropriétés un large éventail de fournisseurs. L'analyse des propositions d'EDF et des autres acteurs du marché de l'électricité devient nécessaire. Ces derniers proposent souvent des tarifs compétitifs et des services innovants adaptés aux besoins des copropriétés.
Pour réaliser une comparaison pertinente, il faut prendre en compte plusieurs éléments :
- le prix du kWh et de l'abonnement ;
- la durée d'engagement et les conditions de résiliation ;
- les options tarifaires (heures pleines/heures creuses, tarif week-end, etc.) ;
- la qualité du service client et les outils de gestion en ligne ;
- l'origine de l'électricité (part d'énergies renouvelables).
Un courtier en énergie comme opera-energie.com peut vous accompagner dans cette démarche en analysant votre profil de consommation et en négociant des tarifs adaptés auprès des différents fournisseurs.
La négociation de tarifs groupés pour les parties communes
Les copropriétés ont tout intérêt à négocier des tarifs groupés pour l'ensemble des parties communes. En regroupant les différents points de livraison (éclairage, ascenseurs, parkings, etc.) sous un même contrat, il est possible d'obtenir des conditions tarifaires plus avantageuses. Cette méthode permet également de simplifier la gestion administrative et le suivi des consommations. Lors de la négociation, il est recommandé tout d'abord de réaliser un audit des consommations sur les 12 derniers mois puis d'identifier les postes les plus énergivores pour cibler les actions d'économie. Vous pourrez ensuite demander des devis auprès de plusieurs fournisseurs en spécifiant vos besoins. Négociez à la fois sur le prix et sur les services associés.
L'installation de compteurs intelligents Linky en copropriété
L'installation de compteurs intelligents Linky dans les copropriétés permet de gérer au mieux la consommation électrique. Ces compteurs apportent un suivi détaillé et en temps réel des consommations, facilitant ainsi la détection d'anomalies et l'identification des postes énergivores.
Les avantages des compteurs Linky pour une copropriété sont multiples. Le premier atout de cette nouvelle technologie est de pouvoir établir une facturation basée sur la consommation réelle, évitant les estimations. Elle donne également la possibilité de souscrire à des options tarifaires plus souples. Autre point fort du dispositif Linky, le système détecte rapidement les pannes ou les dysfonctionnements. Il aide à la décision pour les travaux d'efficacité énergétique.
Noter d'ailleurs que l'installation des compteurs Linky est gratuite et obligatoire. Les copropriétés doivent simplement faciliter l'accès aux compteurs pour les techniciens d'Enedis.
Les travaux d'efficacité énergétique rentables en copropriété
La négociation des contrats n'est pas la seule source d'économies, la réalisation de travaux d'électricité et d'efficacité énergétique permet aussi de réduire durablement les charges de copropriété. Ces investissements, bien que parfois conséquents, s'avèrent généralement très rentables à moyen et long terme.
L'isolation thermique des façades et toitures selon la norme en vigueur
L'isolation thermique des bâtiments est souvent le premier chantier à envisager pour réduire la consommation énergétique. Une bonne isolation permet de limiter les déperditions de chaleur en hiver et les apports de chaleur en été, réduisant ainsi les besoins en chauffage et en climatisation.
Les principaux travaux d'isolation à considérer sont :
- l'isolation des murs par l'extérieur ou par l'intérieur ;
- l'isolation des combles et de la toiture ;
- le remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage ;
- l'isolation des planchers bas.
Ces travaux doivent être réalisés en conformité avec la Réglementation Thermique en cours qui fixe des objectifs de performance énergétique pour les bâtiments. Un bureau d'études thermiques peut vous aider à trouver les solutions les plus adaptées à votre copropriété.
Le remplacement des systèmes de chauffage collectif
Le chauffage est souvent le poste de consommation le plus important dans une copropriété. Le remplacement d'un système de chauffage collectif vieillissant par une installation plus performante peut générer des économies considérables. Vous pouvez ainsi opter pour une chaudière à condensation haute performance, une pompe à chaleur air/eau ou géothermique, une chaudière biomasse (bois, granulés) ou bien un raccordement à un réseau de chaleur urbain.
Tout dépend de la configuration du bâtiment, des contraintes techniques, du budget disponible et des objectifs de performance énergétique visés. Un examen de faisabilité réalisée par un bureau spécialisé permettra de déterminer l'installation la plus pertinente.
La rénovation de l'éclairage des parties communes avec des LED
La rénovation de l'éclairage des parties communes est un investissement relativement peu coûteux qui peut générer des économies rapides et conséquentes. Le remplacement des anciennes ampoules par des LED permet de réduire la consommation électrique liée à l'éclairage de 50 à 80%. Pour ce faire, il suffit de remplacer toutes les ampoules par des LED de qualité, d'installer des détecteurs de présence dans les zones de passage, de mettre en place des minuteries dans les cages d'escalier, mais aussi de favoriser l'éclairage naturel lorsque c'est possible.
Ces travaux peuvent souvent être réalisés par l'entreprise en charge de la maintenance électrique de la copropriété, limitant ainsi les coûts d'intervention.
L'installation de panneaux photovoltaïques sur les toits
L'installation de panneaux photovoltaïques sur les toits des copropriétés assure la production d'une électricité plus verte et contribue à la réduction de la dépendance au réseau électrique. Cette alternative peut être particulièrement pertinente pour les copropriétés disposant de grandes surfaces de toiture bien exposées.
Deux modèles économiques sont envisageables :
- l'autoconsommation collective, où l'électricité produite est consommée directement par la copropriété ;
- la revente totale de la production au réseau, générant des revenus pour la copropriété.
Une analyse sur l'adéquation technique et économique du projet est indispensable pour évaluer sa pertinence. Il faut notamment prendre en compte la structure de la toiture, l'orientation, les ombrages éventuels et les contraintes réglementaires locales.
Les équipements innovants pour réduire les charges en copropriété
L'installation d'équipements innovants est une autre option qui vise à réduire visiblement les charges de copropriété. Ces nouveautés sont souvent moins coûteuses que des travaux lourds. Elles permettent notamment un retour sur investissement rapide et améliorent le confort des résidents.
Les systèmes de récupération des eaux pluviales
La mise en place d'un système de récupération des eaux pluviales permet de réduire la consommation d'eau potable pour des usages ne nécessitant pas une eau de qualité alimentaire. Ce principe est particulièrement intéressant pour les copropriétés disposant d'espaces verts importants ou d'équipements consommateurs d'eau comme une piscine. Il permet l'arrosage, le nettoyage des parties communes et des parkings, l'alimentation des chasses d'eau des sanitaires communs et l'appoint pour les systèmes de climatisation.
Les bornes de recharge pour véhicules électriques
L'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques dans les parkings de copropriété répond à une demande croissante des résidents et peut devenir un atout pour valoriser le bien immobilier. Bien que cet équipement ne génère pas véritablement d'économies, il peut être source de revenus si la copropriété choisit de facturer le service de recharge. Cette installation peut prendre différentes formes : un dispositif en place sur les parties communes avec gestion par la copropriété, un équipement individuel sur les places de parking privatives ou un partenariat avec un opérateur de mobilité qui gère la mise en œuvre et l'exploitation.
La domotique et les objets connectés pour la gestion énergétique
L'intégration de la domotique et d'objets connectés dans la gestion énergétique de la copropriété donne de nouvelles possibilités d'économies et de suivi des consommations. Ces technologies permettent une gestion plus affinée et réactive des équipements, contribuant ainsi à réduire les gaspillages énergétiques.
Parmi les options les plus pertinentes pour une copropriété, on peut citer :
- les thermostats intelligents pour le pilotage du chauffage collectif ;
- les capteurs de présence et de luminosité pour l'éclairage des parties communes ;
- les systèmes de monitoring énergétique en temps réel ;
- les outils de gestion à distance des équipements techniques.
Ces solutions nécessitent généralement la mise en place d'une infrastructure réseau dans le bâtiment et d'une plateforme de gestion centralisée. Il est bon de choisir des systèmes ouverts et évolutifs pour pouvoir intégrer de nouvelles fonctionnalités au fil du temps.
Le financement et les aides pour les travaux d'économies d'énergie
La réalisation de travaux d'économies d'énergie en copropriété implique souvent un investissement conséquent. Heureusement, il existe de nombreux dispositifs d'aide et de financement pour faciliter la mise en œuvre de ces projets et accélérer leur rentabilité.
Dispositif MaPrimeRénov' copropriétés de l'ANAH
Le dispositif MaPrimeRénov' Copropriétés, géré par l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH), est dédié aux travaux de rénovation énergétique en copropriété.
Pour être éligible, la copropriété doit remplir plusieurs conditions :
- Être composée d'au moins 65% de résidences principales s'il y a moins de 20 lots ou de 75% pour plus de 20 lots
- Avoir été construite il y a plus de 15 ans
- Réaliser des travaux permettant un gain énergétique d'au moins 35%
- Faire des travaux sur les parties communes ou sur les parties privatives déclarées d'intérêt collectif.
Cette aide peut être cumulée avec d'autres dispositifs comme les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) ou l'éco-PTZ.
Les certificats d'économies d'énergie (CEE) pour copropriétés
Le dispositif des Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) permet aux copropriétés de bénéficier de primes pour la réalisation de travaux d'efficacité énergétique. Ces primes sont versées par les fournisseurs d'énergie, qui ont l'obligation de promouvoir les économies d'énergie auprès de leurs clients.
Les travaux éligibles aux CEE en copropriété sont nombreux :
- isolation thermique (murs, toiture, planchers) ;
- remplacement des fenêtres ;
- installation d'une chaudière performante ;
- mise en place d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC) ;
- installation de systèmes de régulation du chauffage...
Le montant de la prime CEE dépend du type de travaux réalisés et de l'ampleur des économies d'énergie générées. Il est conseillé de faire jouer la concurrence entre les différents fournisseurs d'énergie pour obtenir le meilleur tarif.
Les prêts collectifs Éco-PTZ et tiers-financement régional
Pour financer le reste à charge des travaux d'économies d'énergie, les copropriétés peuvent recourir à des formules de prêt adaptées :
- L'Éco-PTZ collectif : ce prêt à taux zéro peut financer jusqu'à 30 000 € par logement sur une durée maximale de 15 ans. Il est particulièrement intéressant pour les travaux d'isolation ou de remplacement du système de chauffage.
- Le tiers-financement régional : certaines régions proposent des dispositifs de tiers-financement qui permettent de financer les travaux sans avance de trésorerie, le remboursement se faisant sur les économies d'énergie réalisées.
Ces propositions de financement peuvent être combinées pour mettre en valeur le plan de financement global du projet de rénovation énergétique.
Les aspects juridiques et la prise de décision en assemblée générale
La mise en œuvre de travaux d'économies d'énergie en copropriété nécessite le respect de certaines règles juridiques et procédures de décision collective. Il faut bien maîtriser ces aspects pour mener à bien les projets de valorisation énergétique.
Les majorités requises pour les travaux d'économies d'énergie
Les règles de majorité pour voter des travaux d'économies d'énergie en assemblée générale varient selon la nature et l'ampleur des travaux. On distingue trois actions : la majorité simple (article 24), la majorité absolue (article 25) et la double majorité (article 26).
Il est nécessaire de bien qualifier la nature des travaux et d'estimer leur temps d'amortissement pour déterminer la majorité requise. Un avocat spécialisé en droit de la copropriété peut vous aider à sécuriser juridiquement vos projets.
Le rôle du conseil syndical dans les projets d'amélioration
Le conseil syndical intervient dans la préparation et le suivi des projets d'amélioration énergétique en copropriété. Ses principales missions sont d'analyser les besoins de la copropriété en matière d'économies d'énergie, d'étudier les différentes options techniques et financières, de préparer les dossiers à présenter en assemblée générale, de suivre la réalisation des travaux et de contrôler leur bonne exécution. Le conseil syndical doit aussi informer régulièrement les copropriétaires de l'avancement des projets. Pour mener à bien ces missions, il peut s'appuyer sur des expertises externes (bureaux d'études, architectes, etc.) et bénéficier de formations adaptées.
Les obligations légales liées au diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un élément central de la politique d'efficacité énergétique des bâtiments. Pour les copropriétés, plusieurs obligations légales sont à prendre en compte :
- la réalisation d'un DPE collectif pour les copropriétés de plus de 50 lots ;
- l'obligation d'inclure le DPE dans le carnet d'entretien de l'immeuble ;
- la nécessité de mettre à jour le DPE tous les 10 ans ou après des travaux importants ;
- l'obligation d'afficher le DPE dans le hall d'entrée de l'immeuble.
Le DPE permet de se conformer à la réglementation. Il facilite également l'identification des points faibles énergétiques de la copropriété et de cibler les travaux les plus pertinents à réaliser.